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经典案例介绍一

   通过行政复议查清了抵押房产的拆迁情况,然后通过民事诉讼追回了长期拖欠的债权。

某企业长期拖欠金融机构欠款,抵押的房产被部分拆迁,而政府部门又一直不履行拆迁谈判中给企业的承诺,严重影响企业的日常经营和偿债能力,企业所在地又撤县设区,道路进行大规模改造,给查找抵押物的现状带来很多困难。我们在调查过程中,克服了重重困难,将抵押房产十年的变迁、登记情况全部查清,戳穿了该企业声称的抵押房产已经全部灭失的谎言,坚定了金融机构维权到底的决心。经过一审和二审,我们帮助金融机构收回了欠款。

1、案情摘要

1999年4月26日,南京市某企业与某支行签订《借款合同》,期限为1年,同时,某企业以其自有的房地产为抵押物与某支行签订《抵押合同》,某支行取得他项权证。合同期届满,某企业未能归还借款本金及利息。  

2005年7月25日,某资产管理公司与某支行的上级部门签订《债权转让协议》,依约受让上述债权,并依法进行公告,多次与某企业沟通还款事宜,均未果。

2、前期分析与调查 

接受某资产管理公司委托后,我们通过审核相关证据材料,可以认定借款合同、抵押合同和抵押权均合法有效。为了确保能完全收回债权,我们实地调查某企业的经营状况,在现场却发现该企业处于一幢破旧不堪的办公楼,楼内少有人办公,当律师表明身份后,该企业工作人员态度极其不友好,并表示该企业已不再经营,领导也长期不在。对于已设立抵押权的房地产在周边已经找不到,向周边群众了解后才得知,周边道路和名牌几经修改,已无法依据原有地址找到抵押物。我们在该市国土局分局查询该幅土地现状时,遭到国土分局工作人员的拒绝,后经多次与相关部门沟通和协调,才发现该幅土地已由区政府收回,并出让给某投资发展公司,致使某资产管理公司应享有担保物权的抵押物因被拆迁而灭失。

3、策略制定与实施

对于某企业与某资产管理公司的债权纠纷,可以依据所提供的证据材料通过民事诉讼的权利救济方式解决,某资产管理公司在2009年11月10日向区人民法院提起民事诉讼,并申请财产保全,法院在2010年1月29日下达民事裁定书,依法查封了公司所有的2辆轿车和一幢办公楼。

在一审中,某企业提出该幅土地已和区建设局签订拆迁补偿协议并拆除,但是至今区政府承诺的拆迁补偿未能兑现,目前公司经营惨淡,无力偿还银行欠款。我们在庭上明确表示双方签订的借款合同和抵押合同均真实有效,债权人的义务已经履行完毕,现债务人怠于履行还款义务,构成违约,应承担还款以及违约责任,对此,某企业不具有抗辩权利,其抗辩与本案借款合同纠纷无关。最终区人民法院作出一审判决,判令借款合同和抵押合同有效,某企业应偿还本金及利息,某资产管理公司对抵押物享有抵押权,某企业承担本案的全部诉讼费。

在代理初期,我们已充分考虑到抵押物因被拆迁而灭失的法律风险,会导致某资产管理公司不能实现抵押权,不能在对抵押物进行折价、拍卖、变卖后优先受偿。所以,在提起民事诉讼的时候,就向相关部门提起行政复议,确认具体行政行为违法,并给予行政赔偿。我们研究后发现受理行政复议的机关有:区人民政府、市国土资源局、市建设委员会。因区人民政府在撤县建区后拥有很大的行政权利,与区各部门关系较为紧密,最终,决定同时向市国土资源局和市建设委员会进行行政复议。 

2010年1月15日,某资产管理公司向市国土资源局提请行政复议,请求确认国土分局未经抵押权人书面同意,擅自处分抵押物的具体行政行为违法,并对某资产管理公司进行行政赔偿。

而复议机关认为,某资产管理公司未办理抵押权登记手续,因而国土分局对此不知情,又认为国土分局转让该幅土地手续合法,且已经缴纳全部土地出让金,所以维持了国土分局该具体行政行为。

2010年4月21日,某资产管理公司向市建设委员会提请行政复议,请求确认区建设局未经抵押权人书面同意,擅自拆除抵押物的具体行政行为违法,并对某资产管理公司进行行政赔偿。而复议机关认为,某企业与区建设局签订了拆迁协议,拆迁是由某企业自行拆除,区建设局不发生具体行政行为,故对某资产管理公司的行政复议请求不予支持。

通过行政复议,我们穷尽了救济手段,查清了抵押物部分被拆迁的事实,为通过民事诉讼追回欠款打下基础。

4、结案情况

2010年7月23日,某企业不服一审判决,向市中院提起上诉,以双方早在2002年已达成停息还本口头协议、抵押物因被拆除而灭失、已过诉讼时效等理由,请求中院撤销一审判决,驳回某资产管理公司的诉讼请求。二审庭审中,我们据理力争,一一驳斥了某企业的谎言和谬论,向法庭陈述,某企业无证据证明已达成停息还本协议,所述协议也违反金融机构规定,抵押物却因拆迁而造成部分损失,但剩余的办公楼仍然属于抵押物范畴之

内,某资产管理公司每年均在规定报纸上催告债权,某企业却以无钱订购报纸,已过诉讼时效为由抗辩,纯属不合逻辑,没有法律依据。在我们反驳某企业时,也向法院提供了相应的档案材料,支撑了我们的代理意见。二审中,我们适时观察案件走向和有利时机,发现在冻结某企业的企业账户和公用车辆后,已严重影响其正常经营,某企业想尽快恢复到生产经营中去。我们积极与法院沟通案件进展,为早日实现债权,及时与某企业谈判和制定调解方案,后经过多次斡旋后,终于在2010年11月11日达成调解协议并由市中院制定民事调解书,某企业于当日一次性支付了欠款,该案至此已终结。  

本案中,我们认真研究分析法律疑点难点,谨慎制定、实施应对策略,穷尽救济手段,查清了抵押物十年的变迁、登记情况,尽全力捍卫委托单位法律权益,回收的债权金额已大大超出委托人的预计,受到委托单位的一致好评。